【销售】中金中国金茂城市运营项目有序推进销售可持续增长盈利增长或在改善

    中金中国金茂城市运营项目有序推进销售可持续增长盈利增长或在改善

业绩预览

我们预计中国金茂2019年盈利将同比增长24%。

我们预计2019年核心净利润将同比增长24%达到63亿元，分红比例约为40%，对应股息收益率4.1%。二级开发结算毛利率呈下行趋势。我们预计2019下半年二级开发的结算毛利率较上半年(30%)降低。但与此同时，我们认为一些其他收益(包括2019年长沙和宁波的30-40亿一级土地销售的结算，及其他一次性处置收益等)将对整体盈利增长构成一定支撑。

关注要点

城市运营项目有序推进。2019下半年金茂新增4个城市运营项目(截至上半年底为14个)。我们预计城市运营项目贡献了2019全年新拿地的40%，而这一比例有望在2021年达到60%(较计划的2022年提前)。2019新拿地平均权益比率达65%(按面积口径计算，历史上为40-50%的水平)。此外我们预计城市运营项目拥有较高的毛利率(35-40%)。

销售可持续增长。2019年销售额达1,608亿元(同比增长26%)。我们预计2020和2021年销售每年将增长25%左右，至2,000亿元和2,500亿元上下。我们预计2020年销售中城市运营项目贡献可能提升至30%(2019年为10%)，将帮助整体二级开发毛利率稳定在25-30%。

盈利增长可能在2021年改善。我们预计2019，2020和2021年核心净利润分别为63亿元，79亿元和100亿元，对应同比增速24%，25%和27%。2019-20年盈利增速和质量将短暂承压，主要因结算主体仍为利润率和权益比率较低的老项目。2021年随着城市运营项目开始集中结转，整体盈利增速和质量可能显著改善。

估值与建议

我们下调2019和2020年盈利预测2%和4%至63亿元(同比增长24%)和79亿元(同比增长25%)，主要反映交付进度调整。引入2021年盈利预测100亿元(同比增长27%)。维持跑赢行业评级和目标价6.61港元(对应8.5倍2020年市盈率，30%的nav折让，较当前股价存在13%上行空间)。公司目前交易于7.6倍2020年和6倍2021年市盈率，及38%的nav折让。

风险

2019年盈利低于我们预期。

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